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2024-03-11 16:41:03
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加拿大各路养老基金(jin)不停是全球最活跃的房地产(chan)买(mai)家，最近这些养老金(jin)开启(qi)了一场革命，吸引(yin)了全球的养老金(jin)争相效仿他们。目前，加拿大规模最大的一家养老金(jin)正在采取措(cuo)施限定贸易地产(chan)的曝险，该基金(jin)已被(bei)此类资产(chan)困(kun)扰(rao)多时。
加拿大养老金(jin)投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board，CPPIB）近日经过扣头价格完成(cheng)了三(san)笔交易，出卖了其(qi)在温哥华两座大楼、南加州一个(ge)贸易园区以(yi)及纽约曼哈顿的一个(ge)重新(xin)开辟的地产(chan)项目，其(qi)中纽约的地产(chan)成(cheng)交价格令人(ren)大跌眼镜，只有1美圆。市(shi)场忧(you)郁，这些交易大概会为其(qi)他寻求在动乱(luan)市(shi)场中解(jie)套的首(shou)要投资者建立一个(ge)榜样。
分析师透露表现，这是对办公楼资产(chan)的信心投下反对票。随着远程办公的持(chi)续和借贷本钱的提高(gao)削弱(ruo)了使这类资产(chan)成(cheng)为良(liang)好投资标(biao)的的基本面，对办公楼的焦虑(lu)已囊括了金(jin)融界。从(cong)纽约到东京的一众银行最近承认，他们对办公室提供(gong)的存款(kuan)大概永远无法全额收回，致使这些银行的股价狂跌，并激发了对更遍及信贷紧缩(suo)的担忧(you)。
但有分析认为，真正的考验将是办公楼现实(shi)交易的价格，毕竟自美联储升(sheng)息以(yi)来，以(yi)白菜价成(cheng)交的例子几乎还没发生。这就是为甚么(me)市(shi)场将加拿大养老金(jin)投资委员会的1美圆交易视为市(shi)场的不祥之兆。
据一位知(zhi)情人(ren)士说，加拿大养老金(jin)投资委员会并未主(zhu)动回避办公楼资产(chan)，但切实(shi)其(qi)实(shi)也没有寻求增持(chi)。该人(ren)士透露表现，若是一处房产(chan)需要额外投资，加拿大养老金(jin)投资委员会大概会简单地寻求出卖，以(yi)便将现金(jin)投放在其(qi)他能够获得更高(gao)回报的处所。
加拿大养老金(jin)投资委员会全球房地产(chan)担任人(ren)Peter Ballon拒绝对近期的交易揭橥评论，但他透露表现基金(jin)继承投资于办公楼，包(bao)括在温哥华新(xin)近完工的一座37层高(gao)楼。
他在一份电邮声明中说：“出卖是我们投资过程的一个(ge)组成(cheng)部分。当资产(chan)价值最大化且我们能够将收益重新(xin)投入到其(qi)他资产(chan)、行业和市(shi)场中获得更高(gao)和更好回报的时候，我们就会退出，包(bao)括办公楼。”
数据显示，加拿大养老金(jin)投资委员会的资源池高(gao)达590.8亿加元（约合436.9亿美圆），是世界上最大的资源池之一，其(qi)中41.4亿加元的房地产(chan)投资组合遍布从(cong)斯德哥尔摩到班(ban)加罗尔的几乎每(mei)一种地产(chan)类型，从(cong)仓库到生命科学综合体到公寓楼。固然任何单一交易的潜伏损失在如此庞大的规模面前基本微不足道，但这也意味着，该养老金(jin)在办公楼资产(chan)上胃口的稍微改变，也将有充足的力量在市(shi)场掀起(qi)连锁反应(ying)。
去年年末，该基金(jin)将其(qi)在曼哈顿360 Park Avenue South大楼29%的股份以(yi)1美圆的价格卖给(gei)了其(qi)合作伙伴之一波(bo)士顿地产(chan)公司（Boston Properties Inc.），后者还同意承担CPPIB在该项目债务(wu)中的份额。这些投资者，连同新(xin)加坡的当局财(cai)富基金(jin)GIC Pte.，于2021年采办了这座20层建筑，设计将其(qi)改造成(cheng)古代工作空间。
波(bo)士顿地产(chan)公司上个(ge)月(yue)透露表现，出卖的合作伙伴（该公司没有具名(ming)）已在该项目上耗费了7100万美圆，但出卖资产(chan)也让其(qi)免去了4600万美圆的额外投入。
大约在同一时间，加拿大养老金(jin)投资委员会出卖了其(qi)在洛杉矶圣莫尼卡贸易园区45%的股份，该基金(jin)也与波(bo)士顿地产(chan)共同拥有该园区，售价为3800万美圆，这比CPPIB在2018年购入时支付(fu)的价格几乎打了75%的扣头。在这项交易发生前，几家房主(zhu)与社交媒体公司Sna签订了一项租约，租约要求房主(zhu)投入额外资源以(yi)改善园区。
和以(yi)上两项房产(chan)不同，两座温哥华塔楼与CPPIB另一家加拿大养老基金(jin)共同拥有，并不需要大量新(xin)的投资，而且已有亚马逊作为首(shou)要租户(hu)。但数据显示，这次交易的价格约为3亿加元，比2023年该物(wu)业估值时下降了20%以(yi)上。
分析认为，随着混合工作形(xing)式将在长期抬高(gao)对办公空间的需求，以(yi)及更高(gao)的利率让吸引(yin)和保存租户(hu)所需的本钱赓续增加，即使是最好的办公楼资产(chan)也大概无法与其(qi)他处所的投资机会竞争。
有分析师透露表现说，要在办公投资中获得更好的回报，就不能不古代化，因此不能不投入更多的资金(jin)，所以(yi)最好是接(jie)受损失并重新(xin)投资于将来有大概表现更好的资产(chan)。
