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万科(ke)有了更多同路人,经营性现金流,融资,地产
作者(zhe) | 周智宇
编辑(ji) | 张晓玲
只管有之前(qian)业绩预(yu)报(bao)的铺垫，但(dan)当万科(ke)中报(bao)吃亏真正摆正在面前(qian)，还是(shi)让行业内外，感慨万千。
地产行业的周期调整之深、之长，显然超乎(hu)设想。面对史无前(qian)例的大变局，没有人能够置(zhi)身事外。
没有外正在万科(ke)财(cai)报(bao)之中，新的生机也正在酝酿。二季度经营性现金流转正，三大主业竞争力稳步提升，以及多赛(sai)道REITs突破都表(biao)明，万科(ke)抗住了阶(jie)段(duan)性压(ya)力，它正在应对短期困难的同时(shi)，也正在为未来长期发展蓄力。
8月(yue)30日的业绩会上，万科(ke)董事会主席郁亮依旧向外展示出对行业的信心。他坦言，经过了三年(nian)的调整，新居的性价比正在提升，政策对多样化住房需求(qiu)的支(zhi)持也正在持续增加，这些都正在为市场需求(qiu)的苏醒积蓄能量(liang)，为新发展阶(jie)段(duan)的到来提供土壤。
市场对于接上去政策进一(yi)步转暖(nuan)，也充满等候。就正在8月(yue)30日，一(yi)则关(guan)于存量(liang)存款利率(lu)调整的传闻(wen)，调动了投资者(zhe)的情绪，地产板块大涨，万科(ke)A也一(yi)度涨停。
固然，眼下困难的办理和向“新”而行的能力提升仍(reng)必(bi)要(yao)耐心和时(shi)间，对现正在的耐心，就是(shi)对未来的信心。这个历程中，万科(ke)也有了更多同路人，这会是(shi)万科(ke)穿越此轮周期的底气所正在。
修复
归母净利润初次中报(bao)为负，经营性现金流净额则环比由负转正。从中报(bao)可以看到，万科(ke)以后确切面临一(yi)道难题，但(dan)并非无解。
面对阶(jie)段(duan)性经营困难，以及短期流动性压(ya)力，万科(ke)抽丝剥(bao)茧，给(gei)出本身的解题之法。
利润端的吃亏，反应的是(shi)房地产周期的影响。2022年(nian)之前(qian)，行业内以规模论英雄(xiong)，高价地频出，随着这些地块近两年(nian)进入(ru)结算周期，给(gei)包括万科(ke)正在内房企的当期利润，带(dai)来没有小(xiao)压(ya)力。
加上万科(ke)正在上半年(nian)瘦身健体(ti)，带(dai)来大宗(zong)和股权交易吃亏以及部份(fen)非主业财(cai)务投资吃亏和减值计提，致使万科(ke)短期业绩承压(ya)。
没有外，万科(ke)财(cai)务负责人韩慧(hui)华正在业绩会上表(biao)示，2022年(nian)之后万科(ke)的新项(xiang)目利润状况没有错(cuo)，销售毛利率(lu)平均正在18%摆布。至今年(nian)年(nian)底，大约会有2270亿元的货值，预(yu)计去化80%，随着这部份(fen)项(xiang)目进入(ru)结算期，这能够带(dai)动万科(ke)业绩提升。
此外，万科(ke)也正在通过操(cao)盘效(xiao)率(lu)的提升，让存量(liang)资源发挥出更大的代价。
正在关(guan)系到房企偿债能力的现金流方面，万科(ke)则有了显著改进。从这个维度来说，万科(ke)已经度过了最难时(shi)期。
中报(bao)显示，万科(ke)正在二季度经营性现金流净额，较一(yi)季度的-94.21亿元明显改进，完成42亿正向现金流。
韩慧(hui)华解释，这首要(yao)是(shi)万科(ke)上半年(nian)正在业务瘦身健体(ti)上，取得主动进展。
通过改进销售、推进商办等大宗(zong)资产交易，以及退出其他业务，清理和转让非主业财(cai)务投资三方面的努力，万科(ke)上半年(nian)合(he)计回款超1370亿元。
同时(shi)，随着交付顶(ding)峰(feng)期过去，万科(ke)的支(zhi)付压(ya)力明显下落(luo)。数据(ju)显示，今年(nian)上半年(nian)，万科(ke)交付总量(liang)同比下落(luo)超过30%，工程支(zhi)付量(liang)也相应降低，此外万科(ke)其他方面支(zhi)出，也随规模下落(luo)而相应减少。
经营层面改进，万科(ke)也正在银行等金融机构和相关(guan)部门支(zhi)持下，融资渠(qu)道保持通畅。
可以看到，二季度万科(ke)新增融资、再融资明显加速。上半年(nian)，万科(ke)完成新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资模式转换提速。
特别是(shi)正在5月(yue)份(fen)，万科(ke)获(huo)得了来自招商银行牵头的200亿元银团存款；随后正在7月(yue)又获(huo)得交通银行、我国银行等机构的多笔存款。这使得，截至7月(yue)末，万科(ke)新增融资和再融资完成总量(liang)超过670亿元。
正在近期持续降解存量(liang)债权后，万科(ke)今年(nian)年(nian)内已无境(jing)外公然债，境(jing)内公然债则仅剩(sheng)下1笔20亿元的中票。
此外，万科(ke)下半年(nian)待(dai)交付房源近10万套，交付量(liang)同比下落(luo)40%，这让万科(ke)正在经营端的支(zhi)出压(ya)力大幅缓解。万科(ke)能够正在全力完成下半年(nian)交房任务，保持销售和回款稳定(ding)的同时(shi)，通过进一(yi)步推进大宗(zong)交易和股权处(chu)置(zhi)，创(chuang)造更多自由可用的现金流。
正在融资模式转换的同时(shi)，万科(ke)还正在争取银团存款、经营性物业贷等机遇，寻(xun)求(qiu)融资端的增量(liang)流动性。现金流的进一(yi)步好转，支(zhi)撑着万科(ke)走出短期困境(jing)。
新生
诚然，地产行业还处(chu)于新旧动能切换的历程中，房企的阵(zhen)痛还将(jiang)持续一(yi)段(duan)时(shi)间，但(dan)只要(yao)度过这一(yi)关(guan)，它们也将(jiang)脱胎换骨(gu)，迎来新生。
万科(ke)为此做好了准备(bei)。正在调整融资模式，降解风险的同时(shi)，万科(ke)也将(jiang)本身的能力圈，进一(yi)步聚焦到综(zong)合(he)住区开(kai)发、物业服务、租赁公寓三大主业上，它进展通过对专业度的打磨，让自身的业务、投资和能力都更加聚焦。它也能突破自我，化危为机。
以后，对房企来说，开(kai)发业务仍(reng)是(shi)支(zhi)出的首要(yao)来源，但(dan)市场的供需关(guan)系却发生重大转变。购房者(zhe)更加细分、理性，而好产品(pin)依旧有市场。
万科(ke)联席总裁、开(kai)发经营本部首席合(he)伙人张海表(biao)示，新居市场规模缩减，同时(shi)项(xiang)目经营难度增加，操(cao)盘及格线(xian)大幅提高。万科(ke)则盘绕造好房子(zi)，完成高质量(liang)发展。
这使得，正在拿地投资时(shi)，要(yao)向乡村中有真实改进需求(qiu)的板块和片区进一(yi)步会合(he)；此外，则是(shi)营造社区生活场景，盘绕客户需求(qiu)的新变化，对成本和费用的投入(ru)进行结构性调整，提高产品(pin)的质量(liang)价格比和性能价格比。
同时(shi)，正在新增楼盘显著减少的情况下，向存量(liang)市场要(yao)机遇，也是(shi)万科(ke)的一(yi)个解题思路。
万物云正在上半年(nian)重点发力偏向，便是(shi)老旧小(xiao)区改造能力。通过以低于市场价格30%的高性价比开(kai)展业务，完成对项(xiang)目公区环境(jing)的零(ling)碎性改进，进而获(huo)取市场竞争的主动权。
通过发掘市场机遇，万物云也正在行业增长存正在挑战的情况下完成营收增长，上半年(nian)完成营收176.3亿元，同比增长9.5%。
万科(ke)总裁、长租公寓事业部首席合(he)伙人祝九胜透露，泊(bo)寓上半年(nian)正在多个乡村与国资国企达(da)成了战略合(he)作意向，未来合(he)作总房源数超2万间。
这是(shi)万科(ke)长租公寓存量(liang)资产盘活模式赓(geng)续成熟的体(ti)现。祝九胜以深圳和颂轩项(xiang)目为例，1088套公寓由售转租并完成了开(kai)业即(ji)满租，同类模式正在今年(nian)完成了6个，盘活房源数超6000间。
上半年(nian)，万科(ke)租赁住宅业务完成业务支(zhi)出17.3亿元，同比增长5.3%。经营性利润（NOI）和权益(yi)净利润均完成了双位数增长。
经营服务业务保持良好发展势头的同时(shi)，万科(ke)多赛(sai)道REITs也持续突破。3月(yue)，物流REITs已于今年(nian)3月(yue)通过发改委审(shen)批，获(huo)得证监会受理；4月(yue)中金印力REIT正在深圳证券交易所上市；公寓REITs也已正在申报(bao)阶(jie)段(duan)，已经获(huo)得相关(guan)指导和反应。
此外，万科(ke)也关(guan)注到行业中出现私(si)募REIT的尝试，万科(ke)建(jian)万基金武汉项(xiang)目加入(ru)了“建(jian)信住房租赁基金持有型没有动产资产支(zhi)持专项(xiang)计划”，项(xiang)目已于7月(yue)30日正在上交所挂牌上市。
REITs上的持续突破，正在让万科(ke)打造更多优质资产，加速转向没有动产经营者(zhe)的同时(shi)，也与包括国寿(shou)、中金、中信正在内的更多投资机构链接起来，这些机构没有仅是(shi)REITs投资人，也是(shi)万科(ke)正在周期转换的时(shi)候，支(zhi)持万科(ke)发展的同路人。
近期，万科(ke)也公告，骨(gu)干经管人员总计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票。有了内部骨(gu)干的上下同心专心，以及外部机构的支(zhi)持，万科(ke)也能够正在应对周期变化的时(shi)候，更加从容。
也许前(qian)路依旧荆棘遍地，但(dan)惟有没有怕艰险地向前(qian)开(kai)拓(tuo)，能力从曲折的道路中开(kai)辟出身路。万科(ke)也要(yao)继续努力闯关(guan)，正在同路人的支(zhi)持下前(qian)行，为本身、为行业找到下半场里的活法。
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